Trh oživil prodej majetku německých fondů
Český trh s komerčními nemovitostmi vykazuje pozitivní výsledky. Důkazem je i nedávná akvizice atraktivní komerční budovy Trianon v Praze 4 ČS nemovitostním fondem, říká Martin Skalický, generální ředitel společnosti REICO, která tento fond spravuje.
Jak se vyvíjí situace na zahraničních nemovitostních trzích?
Zahraniční trhy se chovají podle situace na daném kontinentu a v dané zemi. Evropa a USA jsou z hlediska charakteru, velikosti i typického chování investorů odlišné. V Evropě existují trhy, hlavně Německo a Rakousko, které se přiměřeně rozvíjejí, oživuje tam trh s přímými investicemi do nemovitostí i do otevřených podílových nemovitostních fondů. Na Slovensku se dobře daří investicím do nemovitostí přes podílové fondy – v tomto ohledu nás předstihlo. V Polsku mírně rostou přímé investice do komerčních nemovitostí. Naopak Řecko, Kypr a Španělsko nemají důvod k velkému optimismu.
A pokud jde o český realitní trh?
Český realitní trh není izolován, plně ho ovlivňuje hlavně okolí, ale i vývoj globální ekonomiky. Do jisté míry spíše tím pozitivním, co se na realitních trzích děje. U nových komerčních projektů zatím o oživení příliš hovořit nelze. Trh s investicemi do komerčních nemovitostí ale vykazuje pozitivní výsledky. Důkazem je i nedávná akvizice atraktivní komerční budovy Trianon v Praze 4 ČS nemovitostním fondem, který spravuje REICO. Její objem dosáhl asi 54 milionů eur. Je to významná a nikoli jediná transakce, která se v posledním roce na českém trhu odehrála. Navíc ukazuje na růst významu lokálních investorů. Trh s komerčními nemovitostmi tak již nezávisí jen na těch zahraničních.
Neovlivní ale situaci v ČR výprodeje nemovitostí u některých německých fondů?
„Výprodej nemovitostí“ má negativní nádech, skutečnost je ale veskrze pozitivní. Uvedu příklad: budovu Trianon koupil fond právě od významného německého fondu Union Investment. A mohu všechny ujistit, že o „výprodej“ nešlo. Byla to naopak standardní transakce včetně řádného a intenzivního vyjednávání kupních podmínek. Každý investor, a u nemovitostních fondů to platí dvojnásob, kupuje nemovitosti se stanoveným investičním horizontem. Když je naplněn, testuje možnost prodeje. Pokud tak lze aktuálním prodejem docílit podmínek odpovídajících investiční strategii, zpravidla k němu dojde. Za získané peníze fond většinou koupí jiné nemovitosti. Na českém trhu je teď několik nemovitostí vlastněných německými fondy, které jsou či budou nabídnuty k prodeji. Z vlastní nedávné zkušenosti to nepovažuji za hrozbu, ale naopak za potenciál k dalšímu oživení trhu s nemovitostmi. Jde většinou o kvalitní komerční budovy a areály s dobře zajištěným příjmem z pronájmu, což je příležitost pro silné investory.
Jak se vlastně liší trhy komerčních nemovitostí od těch s rezidenčním bydlením? A na které z nich se zaměřuje fond, který řídíte?
Rezidenční nemovitosti se od těch komerčních liší v mnoha směrech, mezi základní rozdíly patří pořizovací cena, podmínky nájemného, výnos nemovitosti, náročnost oceňování aj. Český rezidenční nájemní trh má na rozdíl od západní Evropy ještě jedno podstatné specifikum a tím je špatná platební morálka nájemníků napříč všemi sociálními vrstvami. To je v západních zemích ojedinělý jev, a proto tam nemovitostní fondy mnohem častěji investují do rezidenčních budov. Tím vlastně i odpovídám na to, proč náš fond zatím neinvestuje do těchto realitních aktiv. I když netvrdím, že se to do budoucna nemůže změnit. Fond se tedy v současnosti zaměřuje výhradně na komerční nemovitosti. Vyhledáváme přednostně ty nejzajímavější, s hodnotou dlouhodobě udržitelnou v čase, s potenciálem jejího růstu a zajištěným stabilním příjmem z pronájmu. Při výběru vhodné akvizice pečlivě zvažujeme strukturu nájemníků, kvalitu nájemních smluv a dalších smluvních ujednání. Provádíme samozřejmě právní, daňově-účetní i stavebnětechnickou prověrku dané nemovitosti.
Vraťme se ke koupi budovy Trianon, v níž sídlí hlavně společnosti z finanční skupiny Erste Bank v čele s Českou spořitelnou. Co vás k tomuto kroku vedlo?
Trianon je kvalitní komerční nemovitost v atraktivní lokalitě. Tato lokalita přitahuje nejvíce poptávky po kancelářských prostorách v Praze, je zde dlouhodobě nejnižší míra neobsazenosti. Vedle zmiňovaných firem ze skupiny Erste Bank sídlí v budově například společnost AVAST a další nájemníci. Obecně lze říci, že podle skladby nájemníků, kvality budovy a atraktivity lokality to byla ideální akvizice, která značně zvýšila počet špičkových nemovitostí s renomovanými nájemníky v portfoliu i objem majetku fondu. Stejně tak narostl objem příjmů z pronájmu. To je pro stabilní výkonnost fondu zásadní.
Chystáte letos další zajímavé investice?
Jak praví klasik: „stále ve střehu“. Neusnuli jsme na vavřínech, průběžně monitorujeme trh a posuzujeme každou zajímavou akviziční příležitost. Na podzim chceme intenzivně studovat vybrané možnosti. Od prvotní úvahy k realizaci akvizice uplyne zpravidla 8 až 10 měsíců. Proto je třeba zpracovávat informace průběžně a být připraven na možné zahájení akvizičního procesu. Loni jsme aktualizovali investiční strategii fondu. Akvizice budovy Trianon naznačuje, kam směřujeme. Jde o atraktivní komerční nemovitosti s převládajícími kancelářskými plochami nebo multifunkční budovy obsahující maloobchodní či jiné komerční plochy, jako je třeba dům Melantrichu na Václavském náměstí v Praze. Preferujeme nemovitosti s tržní hodnotou kolem 750 milionů Kč a více.
Dá se tedy říci, že jsou nemovitostní fondy po realitní krizi opět zajímavé?
Vynechám-li pravidlo, že právě po krizi nebo po propadu výkonnosti je nejvhodnější investovat, jsem přesvědčen, že v době nízkých úroků by měly patřit hlavně pro konzervativněji laděné investory k nejzajímavějším investicím. Díky malé závislosti na kapitálových trzích ovlivňují, na rozdíl od dluhopisových fondů, úrokové sazby současné výnosy těchto fondů velmi málo. Náš fond vydělal investorům od finanční a nemovitostní krize 2,9 procenta ročně a letošní výnos odhadujeme rovněž kolem 3 procent. Věřím, že je pro podílníky fondu i nové investory zajímavý.
František Mašek, Hospodářské noviny
Pro členky klubu
