Letos chceme více prodávat než nakupovat
Zájem o komerční nemovitosti v dnešní době nízkých úroků zřetelně roste. Na českém trhu chybí takzvané prémiové nemovitosti. Investory ale zajímají i reality, které se těm nejkvalitnějším blíží, říká Martin Skalický, předseda představenstva a generální ředitel REICO, investiční společnosti České spořitelny. Věří, že jím řízený ČS nemovitostní fond letos opět dosáhne alespoň tříprocentního výnosu.
Jaká je situace na trhu nemovitostí?
Žijeme v české kotlině a naší výhodou, pro někoho možná i nevýhodou, je, že sousedíme s jednou z nejsilnějších světových ekonomik – Německem. To silně ovlivňuje náš nemovitostní trh. Roste i apetit místních investorů, mezi něž se hrdě řadíme. Čeští investoři do nemovitostí již byli loni podle objemu obchodů na našem trhu druzí.
Kdo do nich u nás investuje nejvíce?
Britové, Američané a Němci a kvůli situaci na Ukrajině stále více i majetní Rusové. Je to podobné, jako když vrcholila řecká krize. Tehdy také hledali mnozí řečtí investoři bezpečný přístav v Evropské unii a předmětem jejich zájmu byly „méně agresivní země“, jako je Česká republika, Polsko a Slovensko, kde bylo možné investovat do nemovitostí s mírně vyšším rizikem, ale i s mírně vyššími výnosy než ve vyspělejších státech Unie.
Jak se daří českému trhu komerčních nemovitostí a jak je na tom trh nemovitostí rezidenčních?
ČS nemovitostní fond do rezidenčních nemovitostí neinvestuje. Tento trh proto příliš nesledujeme, i když jsou v budově Melantrich na Václavském náměstí v Praze bytové plochy. Neslouží však jako klasické byty, ale jako apartmány, které využívají incomingové cestovní kanceláře. Byty jsou tak vlastně pronajaty komerčním subjektům, které platí běžné „komerční“ nájemné. Pokud jde o komerční nemovitosti, zájem o ně v době nízkých úroků zřetelně roste. Na českém trhu je nedostatek „prémiových nemovitostí volných ke koupi“. Investoři se tak zajímají o reality, které se těm nejkvalitnějším blíží, ale nesplňují kritéria prémiových budov.
Co jsou vlastně prémiové nemovitosti?
Komerční nemovitosti se dělí podle kvality na třídy A, B, C, někdy i D. Prémiová či „áčková“ budova má nejvyšší hodnocení. Je nová nebo komplexně rekonstruovaná. Dnes je již pro zařazení mezi prémiové budovy nutná environmentální certifikace, ideálně nejvyššího stupně, a musí odpovídat mezinárodním standardům kvality. S nemovitostí si kupujete příjmy z pronájmu. Čím je budova kvalitnější a daná lokalita atraktivnější, tím zpravidla přilákáte kvalitnější nájemníky a investice je bezpečnější. Platí to zejména o prémiových či áčkových nemovitostech. Zajímavé mohou být i budovy třídy B, někdy dokonce C. Ve srovnání s těmi prémiovými jim ale vždy něco chybí. Nejsou například nové nebo leží v horší lokalitě. Tomu odpovídají výnosy, riziko a cena, kterou je investor ochoten zaplatit.
Řídíte investiční společnost REICO, založenou Českou spořitelnou. Jaké je její postavení na trhu?
REICO spravuje ČS nemovitostní fond, největší svého druhu v republice. Jeho podílové listy prodávají řádově od sta korun pobočky České spořitelny. Do fondu mohou investovat i firmy a institucionální investoři, primárně je ale pro drobné investory. Majetek fondu patří investorům, a to podle výše jejich investice. Vedle ČS nemovitostního fondu spravujeme fond kvalifikovaných investorů pro Vienna Insurance Group. Vlastní moderní budovu Main Point v Praze-Karlíně, kde sídlí Kooperativa a Česká podnikatelská pojišťovna, a nemovitosti Kooperativy v Brně. Fond je určen pro úzkou skupinu investorů. Je to ale vedlejší aktivita společnosti REICO, tou hlavní je správa ČS nemovitostního fondu.
Kolik investice do ČS nemovitostního fondu stojí?
Vstupní poplatek činí 1,50 procenta, výstupní neúčtujeme. Správní poplatek, z něhož fond žije, je ročně 1,75 procenta z objemu majetku.
Co vše tato investice nabízí?
Je vhodná pro ty, kdo chtějí investovat do nemovitostí a nemají dost peněz, znalostí nebo možností, aby si koupili vlastní výnosovou nemovitost, třeba několik bytů a pronajímali je. Fond umožňuje pravidelné i jednorázové investice a jejich kombinaci. Spravuje ho tým zkušených odborníků, kontroluje depozitář, auditor i regulátor, tedy ČNB. Při přímé vlastní investici do nemovitosti se může stát, že když potřebujete investované peněžní prostředky, musíte dům, nebo byt prodat, což určitou dobu trvá a je to spojeno s riziky, plynoucími ze situace na trhu s nemovitostmi. Podílové listy ČS nemovitostního fondu lze ale odprodat kdykoliv a vaše peníze jsou vám v podstatě okamžitě k dispozici. Když má někdo víc peněz a koupí si sám byt či dům jako investici, může na pronájmu dané nemovitosti krátkodobě vydělat i více – ale za cenu starostí a výdajů spojených se správou nemovitosti. Pokud trh oslabuje, může výnos fondu, stejně jako výnos individuální investice do nemovitostí, klesnout. Fond má ale větší a dobře rozložené portfolio, což mu umožňuje snáze ustát výkyvy trhu než majiteli jediné realitní investice.
Do čeho a s jakým výsledkem ČS nemovitostní fond investuje?
Jeho loňský výnos činil 3,2 procenta, za posledních pět let v průměru okolo tří procent. I letos očekávám přibližně tříprocentní výkonnost fondu. Cokoli navíc bude bonus pro investora. Stěžejní je stabilita a schopnost fondu dosahovat relativně dlouho kvalitní výsledky.
Portfolio fondu tvoří devět nemovitostí, poslední tři – Melantrich, Trianon a Qubix – jsou v Praze. Nejnovější akvizici představuje právě administrativní budova Qubix. Tuto budovu jsme koupili letos. Není to novostavba, ale kompletně rekonstruovaný objekt, postavený v 70. letech minulého století a na tehdejší dobu velmi moderně. Po rekonstrukci, dokončené na konci roku 2012, získala budova certifikaci LEED Platinum, nejvyšší environmentální standard, který zahrnuje i obnovitelné zdroje. Má tedy vše, co musí moderní prémiová budova splňovat. Její koupí jsme chtěli rozšířit portfolio fondu o prémiovou budovu na výborné adrese, a tento úkol jsme, podle mého názoru, úspěšně splnili. Zmíněné tři prémiové budovy v Praze i další kancelářská budova Platinium v Brně tvoří přes 80 procent majetku fondu.
Jak vybíráte nemovitosti, do nichž fond investuje?
Preferujeme investice v hodnotě kolem miliardy korun. Pokud je to ale skutečně výhodné, budeme se zajímat i o menší nemovitosti. Pod půl miliardy korun bychom ale asi nyní nešli. Kdyby fond naopak koupil budovu například za pět miliard korun, měla by téměř stejnou hodnotu jako zbytek portfolia. Čelili bychom tak koncentračnímu riziku, které je třeba rozložit. V případě ekonomických potíží by fond neměl proti tak velké nemovitosti v portfoliu protiváhu. S růstem majetku fondu může růst i hodnota kupovaných nemovitostí. Nyní je to ideálně právě asi miliarda korun.
Chcete letos koupit něco dalšího?
V poslední době jsme nemovitosti nakupovali poměrně rychle – člověk míní, a realitní trh diktuje. Přesně rok po sobě jsme koupili Trianon a Qubix. Asi dva roky před Trinanonem jsme koupili budovu Melantrich na Václavském náměstí. V posledních letech jsme tak byli při akvizicích nemovitostí do fondu velmi aktivní. Po nákupu nemovitosti ale určitou dobu trvá, než je optimálně zařazena do režimu správy majetku. Až aktivní správa nemovitosti také ukáže, zda se neobjeví nečekané problémy. Příležitost jako Qubix se tak často neopakuje a museli jsme reagovat rychle. Šlo o obchod bez zprostředkovatele, což není časté, ale o to snazší. Pokud se naskytne další podobná příležitost, rádi ji využijeme. Akvizice ale trvají šest až osm měsíců. Není kam spěchat, důležité je vybrat to nejlepší, co lze v dané chvíli získat. Letos tak asi další obchod neuskutečníme.
Ani v zahraničí? Třeba na Slovensku, kde ČS nemovitostní fond rovněž vlastní jednu nemovitost?
Jsme korunový fond, naši investoři využívají českou měnu. ČNB nyní chce držet slabý kurz koruny. Kdyby nám významně narostlo portfolio nemovitostí v zahraničí, nemáme bezpečné nástroje, jak snížit měnové riziko na minimum. Budova na Slovensku tvoří asi jen pět procent majetku fondu, tento problém je tak zanedbatelný. Pro fond ale nyní není vhodné mít větší objem nemovitostí mimo českou měnu.
Dosud jsme hovořili o nákupech. Budete ale také nemovitosti, které fond vlastní, prodávat?
Určitě ano. Přirozená obnova portfolia fondu potvrzuje, že jsou nemovitosti ve fondu dobře oceněny. To zaručí jen prodej. Rádi bychom využili mírný růst zájmu investorů o všechny sektory trhu. Zvažujeme prodej části zejména starších nemovitostí v regionech. Letos a příští rok tak asi budeme spíše prodávat než kupovat.
Když tedy nemovitost dobře prodáte, bude výnos fondu vyšší než tři procenta?
To nelze říci. Výnos podílového fondu se zjednodušeně stanoví jako vlastní kapitál dělený počtem podílových listů. Vlastní kapitál mohou tvořit hodnoty nemovitostí nebo alikvotní částka v peněžních prostředcích. Když fond prodá nemovitost za cenu, která se rovná účetní hodnotě, jeho výnos to nijak neovlivní. Dopad této transakce na výkonnost fondu je v daný okamžik neutrální. Pro manažera fondu je ale velmi důležité, aby dokázal nemovitosti prodat za částku pohybující se na úrovni ocenění, případně dráže, když to situace na trhu dovolí. A pro klienty je důležité, že ocenění, které se provádí dvakrát ročně, i účetní hodnota nemovitostí odpovídají realitě.
Takže nehraje roli, ani když fond nemovitost prodá za 120 procent, nebo naopak mnohem levněji?
Kdybychom ji prodali daleko levněji, je třeba zvážit, co se stalo, zda jde o chybu v práci externích znalců, nebo o nenadálou změnu na trhu s nemovitostmi. Je nutné neustále zkoumat, zda cena nemovitosti odpovídala realitě. Prodávat dráž je příjemné. Ovšem když se při prodeji utrží výrazně více, může být opět něco špatně: u fondu či na trhu. Podle zákona se musíme vejít do rozpětí ceny daného znaleckým posudkem – kvůli ochraně investorů. Manažera fondu to nutí, aby se vždy snažil dosáhnout optimální ceny.
Nakolik ovlivňuje nemovitostní fondy inflace? Když poroste, neohrozí jejich výnos?
Výkonnost fondů závisí hlavně na příjmu z pronájmu a vývoji tržní hodnoty nemovitostí v čase. Tržní hodnota se musí dvakrát ročně přecenit. Dvakrát za rok se tak stanoví aktuální tržní hodnota portfolia. Může růst, klesat či stagnovat. Dlouhodobě je hodnota nemovitostí v portfoliu stabilní s mírným nárůstem v některých sektorech. Příjmy z pronájmu mohou podle poptávky po volné ploše růst, stagnovat či klesat, stejně tak tržní cena nemovitostí. Manažer fondu musí řídit portfolio včetně plánování akvizic tak, aby mělo dlouhodobě udržitelnou pozitivní hodnotu.
Investici do komerčních nemovitostí přitom chrání z velké části proti inflaci takzvaná inflační doložka v nájemní smlouvě. Když inflace stoupá, roste i výše fakturovaného nájemného. Inflační doložka chrání podstatnou část příjmu z pronájmu, a tak se inflace nemovitostního fondu prakticky nedotkne.
František Mašek, Hospodářské noviny
Pro členky klubu
