Kam s nimi - a kam raději ne
Média nás v poslední době zavalují titulky jako „Finanční krize na hranicích Česka“, „Nejhorší hospodářské krize od 30. let“, a tak podobně. Máme propadnout panice? A kam v této pohnuté době s penězi? Jak investovat a neprodělat?
Sledujeme-li vývoj světových finančních a kapitálových trhů, může nás snadno svést představa, že ze všeho nejlepší je dát peníze pod matraci nebo na spořící účet (což je téměř totéž) anebo nakoupit zlato, případně jiné drahocennosti. Vždyť akcie padají, dluhopisy nesou malé výnosy (jen o málo lepší než ony zmíněné nikterak příliš atraktivní spořící účty), a poslední dobou již není jistý ani dříve zdánlivě bezpečný recept na snadné a rychlé zbohatnutí: nemovitosti.
Nemovitosti - Dobře už bylo
Začněme právě s nimi, protože nemovitosti si mezi českou veřejností získaly obrovskou popularitu. Není divu: žádná z nyní žijících generací nepamatuje výrazný pokles cen nemovitostí, ke kterému došlo začátkem 30. let. Statistiky z tohoto období jsou kusé, a tak lze jen zhruba odhadnout, že ceny spadly během několika let (1929-1932) o nějakých třicet až padesát procent. Ještě předtím klesaly ceny nemovitostí v období prudké poválečné recese začátkem 20. let.
Není tedy univerzálně pravda, že ceny bytů a domů musí bezpodmínečně růst. Příznivý (z hlediska majitelů) vývoj cen během prakticky celého dlouhého období 1933-2007 byl dán víceméně shodou historických okolností: všechny vlády během této doby totiž pumpovaly peníze do ekonomiky horem dolem. Vláda první republiky, protektorát, komunisté, demokratické vlády po roce 1990 – všechny měly velmi odlišné rysy, ale jednu společnou vlastnost: všechny vlády se zasloužily o inflační růst měnové zásoby. A protože růst objemu peněz v ekonomice se obvykle přelévá do cen, není divu, že nemovitosti rostly na hodnotě tak, že celé generace nepamatují nic jiného.
V jakém stádiu vývoje je ovšem česká ekonomika nyní? Předchozí mnohaletá stimulace finančních trhů cestou nízkých úrokových sazeb, dotací a daňových zvýhodnění udělala své: objem hypoték a podobných úvěrů rostl mezi lety 2002-2007 průměrným ročním tempem zhruba 34 procent meziročně. Roste-li takto poptávka po bydlení, má to za následek i růst nabídky. Stavební výroba má ovšem z pochopitelných fyzických důvodů značné zpoždění za tvorbou úvěrů. Úvěr lze vytvořit vyplněním žádosti a natypováním několika příkazů do počítače. Budovu je nutno navrhnout, postavit, vybavit, zkolaudovat a prodat. Časové zpoždění fyzické výroby za tvorbou úvěrů je hlavním důvodem růstu cen nemovitostí v dobách úvěrové konjunktury.
Nyní je na řadě otázka, jak se nynější „hospodářská krize“ podepíše na cenách nemovitostí. Především je nutno konstatovat, že žádná hospodářská krize u nás není a nebude – o tom později. Nyní hovoříme pouze o zpomalení tvorby úvěrů. V srpnu 2008 činil růst hypotéčních a jiných úvěrů na bydlení „pouze“ 26,3 procenta oproti srpnu 2007. Tedy stále velmi robustní dvojciferný růst – a hleďme, jak zareagoval trh nemovitostí!
Ceny až na výjimečné lokality již dále nerostou. V mnoha lokalitách od počátku roku 2008 již poklesly a vyskytl se první developer, který začal se snižováním cen nových bytů. A jestliže na pouhé mírné snížení tempa růstu reagovaly ceny bytů okamžitým zastavením růstu, jak asi budou reagovat, až hypotéční trh doopravdy zpomalí – třeba na pouhých pět až šest procent meziročně, což je typická hodnota růstu ve vyspělých západních zemích?
Vyplatí se nyní koupit si byt? Záleží na účelu. Pokud si kupujete byt za účelem bydlení, máte na vybranou: čekat rok či dva až ceny klesnou, anebo „do toho“ jít hned. Záleží na vaší úvaze, zdali je lepší strávit ještě nějakou dobu v provizoriu, anebo zde je lepší zaplatit poněkud přemrštěnou cenu. Provizorium se může negativně promítnout na partnerském a rodinném životě, nynější vysoké ceny bytů vám provětrají peněženku. Máte možnost si vybrat.
Pokud si vyberete koupit byt co nejdříve, dejte velký pozor, od koho kupujete. Málokdo si uvědomí, že při koupi nedokončeného bytu nesete dosti dlouhou dobu kreditní riziko developerské společnosti. Jinak řečeno: když si koupíte byt a společnost, která jej staví, zkrachuje před vkladem vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí, můžete přijít o peníze. Zatím jde spíše o teoretické riziko, ale existují developerské firmy, jejichž finanční stabilita je mírně řečeno vratká. Pozor na to.
Na rozdíl od dob nedávno minulých není v současné době dobrým nápadem koupit byt za účelem pronájmu. Platí to přinejmenším pro Prahu. Hrubá míra výnosu z pronájmu nemovitostí se pohybuje kolem 4 procent, což po odečtení nákladů znamená menší zúročení než na spořicím účtu! Kdo by dnes chtěl koupit byt na hypotéku a těšit se na příjmy z pronájmu, bude zklamán: zjistí, že by případného nájemníka dotoval. Tedy – pokud by slušného nájemníka vůbec sehnal.
Daně - Táto, já ten grunt nechci!
Další časovanou bombou jsou daně. V připravovaných návrzích změn daňových zákonů se totiž objevuje možnost zpřísnění daňových podmínek při prodeji nemovitostí. Ty by mohly mít hluboce negativní dopad na výnosy jejich majitelů. Tato změna by se týkala všech, kdo by po roce 2010 chtěli nemovitosti prodávat. Jedná se totiž o zrušení tzv. časového testu, což znamená, že daně z kapitálových výnosů by platili všichni, bez ohledu, jak dlouho by měli prodanou nemovitost ve svém vlastnictví. Člověk si tak musí vzpomenout na Járu Cimrmana a hru Vizionář: „Ten náš grunt, tatínku, ten náš velkej grunt – ten já nechci!“
Světová ekonomika - Hrozí Krize?
Plány ministerstva financí by mohly budit větší paniku než například pokles burzovních indexů. Akciové trhy se totiž časem vzchopí a přijdou zpět k rozumu. Když už je řeč o akciích – výprask, jaký schytaly burzy v nejrůznějších částech světa, se hned tak nevidí. Koncem října 2008 ztrácel světový akciový index MSCI World meziročně přes 46 procent! Mnohé trhy ztratily více než polovinu hodnoty, a to nejen rizikové trhy jako například Čína, Brazílie nebo Rusko, ale i eurozóna nebo skandinávské burzy!
Takovýto pokles samozřejmě nahání hrůzu a vyvolává otázky, zda se přece jen neblíží nejhorší hospodářská krize od éry Velké deprese 30. let. Ale nic takového se neblíží. Jen senzacechtiví novináři prahnou po zvučných titulcích a vyděšení investoři jednají jak nemyslící stádo splašených lumíků. Pokud se na situaci podíváme s chladnou hlavou, zjistíme, že měnová politika centrálních bank je dnes zásadně odlišná od roku 1929 nebo 1930. Tehdy fungoval zlatý měnový standard. Termín „zlatý standard“ zní dobře, ovšem jen do té doby, dokud nevíme, co obnáší. na přelomu 20. a 30. let obnášel prudké omezování peněz v oběhu. Centrální bankéři se totiž snažili udržet kurs měny vůči zlatu. Z ekonomiky, kde bylo příliš mnoho peněz, se snažili přebytečné peníze odčerpat. Výsledkem byla obrovská úvěrová krize, jen v samotných USA zkrachovala asi třetina všech bank.
Nyní, během let 2007-08, zkrachovalo v USA všeho všudy 0,30 procent bank. Záchranné akce americké vlády i vlád řady evropských zemí jsou zhusta kritizovány, ovšem bez nich by vážná bankovní a zřejmě i hospodářská krize byla patrně neodvratnou realitou. Podíváme-li se na období skutečné Velké deprese, zjistíme, že ekonomika tehdejšího Československa poklesla v nejhlubším bodě krize o 19,2 procenta z úrovně roku 1929. Toto číslo uvádí historik Niall Ferguson v knize The Cash Nexus. Německá ekonomika tehdy poklesla o 22,6 procenta, francouzská „jen“ o 18,1 procenta.
Americká ekonomika ztratila během let 1929 až 1933 celkem 26,5 procenta výkonnosti, protože prezident Hoover velmi nerozumně zvýšil daně. Nezaměstnanost vzrostla do dvojciferných hodnot a ještě v roce 1939 dosahovala 17,2 procenta; prezident Roosevelt totiž ve zvyšování daní ještě nerozumněji pokračoval a koncem třicátých let „vyrobil“ ještě jednu menší krizi.
Ano, to byla skutečná krize. Jak se s ní srovnává nynější globální recese? Hospodářský růst USA a eurozóny na rok 2009 se odhaduje kolem 0,6 procenta. I kdyby tento odhad měl být nadsazený, stále se jedná o zásadní rozdíl mezi skutečnou hospodářskou krizí a pouhou recesí. Svět se od 30. let změnil: přístup k řešení ekonomických problémů dříve a nyní lze přirovnat k medicíně před objevem antibiotik a poté. Díky pokrokům v ekonomické teorii měnové politiky jsou v poválečné době hospodářské recese kratší, mělčí a méně časté – zejména poslední zhruba čtvrtstoletí bylo natolik hladké, že lidé na výskyt recesí téměř zapomněli a o to více nyní propadají panice z „hospodářské krize“.
Akcie - Mužské hormony v panice
Podíváme-li se na nynější situaci střízlivě a s chladnou hlavou, dojdeme k možná překvapivému závěru. Úspěch na burzovním parketu může u makléřů a spekulantů způsobit kladnou zpětnou vazbu podobného typu, jaká byla pozorována u různých sportovních odvětví: úspěch zvyšuje hladinu testosteronu, ta vede k agresivnějšímu a rizikovějšímu chování, které může přinést ještě lepší výsledky, uvádí doktor John Coates z university v Cambridge. „Testosteron zvyšuje soutěživost a agresivitu, což samcům pomáhá v reprodukčním chování. Nyní se tento starý biologický systém uplatňuje v novém prostředí vytvořeném lidmi.“
Zvýšená agresivita může pomoci tehdy, když se trh vyvíjí příznivě. V opačném případě nastupuje stresový hormon kortizol. Ovlivňuje náladu, paměť a chování. Důsledkem může být nejistota, ztráta kontroly, a prostředí naplněné stresem – což ve světle posledního vývoje burz zní velmi povědomě!
V důsledku paniky a stresových hormonů jsou nyní akcie rekordně levné. Svůj podíl na tom možná má i fyziologie většiny makléřů (mužů). Hodnoty „earnings yield“ (procentní míra výnosu akciových trhů) se pohybuje od 10 do 17 procent – srovnejme tyto hodnoty s nevalným úročením účtů a pevně úročených cenných papírů. Inteligentní investor (investorka) může této situace využít.
Pavel Kohout, Partners
Pro členky klubu
