Nemovitosti – nedílná součást investičního portfolia
Investice do nemovitosti vždy představovala jeden z nejstabilnějších způsobů ukládání peněz. Reality jsou dokonce u většiny státních a penzijních fondů po dluhopisech a akciích třetí nejrozšířenější formou investování. Jejich odlišné vlastnosti ve srovnání s jinými třídami aktiv jsou hlavním důvodem, proč by neměly chybět v portfoliu žádného investora.
Podle nedávného průzkumu renomované nadnárodní finanční skupiny jsou nemovitosti mezi Čechy nejoblíbenější formou investování. Jedná se však zejména o investování formou koupě bytu nebo domu za účelem pronájmu nebo k vlastnímu užívání. Pro investory, kteří nechtějí nést rizika spojená s hledáním kvalitních nájemníků a zajišťováním správy budov nebo nemají dostatek finančních prostředků k pořízení vlastní nemovitosti, existuje neméně zajímavá možnost vkladu do realit, jíž jsou nemovitostní fondy.
Historie a typy nemovitostních fondů
Původ nemovitostních fondů sahá hluboko do 20. století. Zatímco převážně v anglosaských zemích jsou populární tzv. nemovitostní investiční fondy (Real Estate Investment Trusts – REITs), ve střední Evropě, zejména v německy mluvících zemích, jsou v oblibě otevřené podílové nemovitostní fondy (Open Ended Real Estate Funds – OEREF), reprezentující zhruba 13 procent všech investic. Rozdíl mezi oběma typy fondů spočívá především ve způsobu, jakým je do nich možné investovat.
REITs reprezentují uzavřené fondy, které kumulují své finanční zdroje vydáváním veřejně obchodovaných akcií. Celková hodnota jejich akcií však nemusí vyjadřovat hodnotu vlastního kapitálu fondu a oproti OEREF jsou charakteristické vyšší mírou volatility (kolísavosti).
OEREF, jak už vyplývá z názvu, jsou otevřené fondy, které získávají své finanční prostředky prostřednictvím prodeje podílových listů nabízených v rámci své distribuční sítě. Fond je ze zákona povinen podílový list kdykoli odkoupit, čímž investorovi garantuje vysokou likviditu vložené investice. Míra volatility jejich výkonnosti je vzhledem ke způsobu financování výrazně nižší, což OEREF řadí ke konzervativnímu okruhu investičních nástrojů. Tento typ fondů již existuje i na českém trhu a lze do nich investovat jak pravidelně, tak jednorázově. Investor tak má možnost stát se spoluvlastníkem budov zpravidla v hodnotě několika miliard korun a profitovat z výnosu, který z jejich pronájmu plyne.
Kromě již zmiňovaných typů fondů tzv. pravého typu existují ještě fondy nemovitostních akcií, které investují do akcií společností působících v různých sférách realitního trhu. Na rozdíl od OEREF nebo REITs nevlastní žádné portfolio budov a jejich míra volatility je velmi vysoká vzhledem k jejich investování i do rizikovějších realitních sektorů (jako například developmentu, stavebnictví atd.). Jedná se o nemovitostní fondy tzv. nepravého typu.
Princip otevřených nemovitostních fondů
OEREF se svým poměrem výnosu a rizika vložené investice řadí mezi konzervativnější aktiva na úrovni dluhopisů. Jejich výnos je dán zejména inkasovaným nájemným a dále změnou tržní hodnoty nemovitostí. Likvidita OEREF je ošetřena zákonem – fondy musejí minimálně 20 procent svého kapitálu držet v likvidních prostředcích, aby byly schopny zajistit i případné vyšší množství odkupů ze strany investorů.
OEREF musí rovněž ze zákona provádět minimálně jednou ročně přecenění svých nemovitostí (od července 2011 nejméně dvakrát ročně). To provádí tzv. „výbor odborníků“, který je složen ze tří členů (jsou to většinou znalci a experti z velkých realitních společností). Do přecenění se promítá inkasované nájemné a zároveň i aktuální tržní hodnota vlastněných nemovitostí. Zatímco inkasované nájemné je prakticky stabilní složkou navyšující výkonnost fondu, tržní hodnota nemovitosti může v čase kolísat, a ovlivnit tak celkový výnos. Z tohoto důvodu by investice do OEREF měly mít střední až dlouhodobý charakter (doporučovaný investiční horizont je zpravidla pět až deset let).
Krize a její vliv na nemovitostní fondy
Celosvětová finanční a reálná ekonomická krize v letech 2008 a 2009 ovlivnila výnosy všech tříd aktiv a reality nebyly výjimkou. V České republice se krize projevila na výkonnosti nemovitostních fondů zhruba s půlročním zpožděním oproti akciím a dluhopisům. I když výši příjmů z pronájmů díky dlouhodobým smlouvám s nájemníky krize prakticky neovlivnila, aktuální pokles hodnot komerčních nemovitostí musely fondy vzhledem k principu oceňování promítnout do svých výnosů. Objem inkasovaného nájemného vzhledem k výraznému poklesu cen nemovitostí mohl jenom částečně kompenzovat ztrátu z poklesu tržní hodnoty budov, a proto fondy zaznamenaly až čtrnáctiprocentní pokles ve své výkonnosti. V roce 2010 již v České republice došlo ke stabilizaci hodnot komerčních nemovitostí a v případě industriálních budov (logistika) dokonce k mírnému nárůstu. Stabilizace cen komerčních nemovitostí na českém trhu pozitivně ovlivnila výkonnost nemovitostních fondů, které na základě inkasovaného nájemného zaznamenaly zhruba tří- až čtyřprocentní růst. Ve většině západní Evropy již hodnoty komerčních nemovitostí vzhledem k navyšující se poptávce z důvodu utlumení výstavby v minulých letech začínají narůstat. Na českém trhu by se měl podle nadnárodních konzultačních společností zaměřujících se na trh komerčních realit tento trend projevit na přelomu tohoto a příštího roku. Pokud je odhad správný, výkonnost OEREF by měla i nadále narůstat a potenciálním investorům generovat velmi zajímavé výnosy.
Proč investovat do nemovitostních fondů
Jak už bylo zmíněno, OEREF se svými vlastnostmi liší od ostatních tříd aktiv v mnoha směrech. Jsou například nízce korelované, tedy velmi málo závislé na vývoji kapitálových trhů (tj. na rozdíl od akcií a dluhopisů). V praxi to může znamenat, že zatímco hodnota dluhopisů a akcií klesá, hodnota realit stoupá, a naopak. Investování do nemovitostních fondů je rovněž účinný způsob, jak se zajistit proti inflaci. Jsou totiž jediným investičním nástrojem, který ji využívá ve svůj prospěch. Každá nájemní smlouva v rámci budov portfolia fondu zahrnuje tzv. inflační doložku, která každoročně navyšuje nájemné o inflaci vykázanou v daném roce. Pokud tedy bude letos na českém trhu inflace činit kupříkladu 2 procenta, příjmy z pronájmů budov se na začátku příštího roku automaticky o toto procento navýší.
Díky těmto vlastnostem OEREF pomáhají snížit riziko propadu hodnoty investice a zároveň zvyšují pravděpodobnost vyššího výnosu. Pro každého investora je tedy velmi důležité, aby při diverzifikaci svých investic nezapomněl na reality a zahrnul je optimálně z 10 až 15 procent do svého investičního portfolia.
OEREF jsou vzhledem ke svému delšímu investičnímu horizontu a relativně stabilnímu výnosu také doporučovány jako vhodné doplnění k zajištění na penzi.
Skladba portfolia
Nemovitostní trh se skládá z několika segmentů a každý z nich má své specifické charakteristické rysy vzhledem k sektoru podnikání, který oslovuje. V případě komerčních nemovitostí existují tři základní skupiny: budovy kancelářské, logistické a obchodní centra. Správně strukturovaný nemovitostní fond by měl mít ve svém portfoliu zahrnuty všechny tyto kategorie, aby jeho příjmy z pronájmu – a tedy i výkonnost – byly co nejvyváženější. Stejně důležitým faktorem je i regionální diverzifikace portfolia. Jinými slovy, budovy vlastněné fondem by neměly být soustředěny v rámci jednoho města nebo regionu.
ČS nemovitostní fond
V současné době existují na českém trhu celkem tři otevřené podílové nemovitostní fondy. Největším a nejstarším je ČS nemovitostní fond, který nabízí Česká spořitelna. V portfoliu má celkem sedm komerčních nemovitostí v hodnotě zhruba tří miliard korun, mezi něž patří například budova Melantrich v Praze na Václavském náměstí. Do fondu je možné investovat již od 100 korun. Více informací o ČS nemovitostním fondu naleznete na www.reico.cz.
Daniel Brabec, REICO ISČS, květen 2011
Pro členky klubu
